د. عبد الصمد اسماعيل:

ألقت #الأزمة في #سوريا بظلالها الثقيلة على كافة مناحي الحياة الاقتصادية والاجتماعية في البلاد، وإذا كانت الأضرار المادية هي التي يمكن التحدث عنها بالأرقام، تبقى الأضرار التي لحقت بالإنسان السوري لا يمكن تقديرها، فخسائره لم تكن مادية فقط بل طالت روحه وكرامته ووجوده لا يعرف سواه طعم المرارة التي اجترها لمدة تنوف عن الخمس سنوات ومدى عمق الآلام التي لحقت به وبكيانه جراء الحرب التي تعيشها البلاد، هذه #الحرب التي شردت ملايين الناس عن بيوتها ومكان سكناها وعملها ليتحولوا إلى نازحين في مناطق تسمى (آمنة) أو إلى م#هاجرين إلى خارج الحدود بحثاً عن الأمان والحياة الضائعة.

إلا أن المصائب لا تأتي فرادى، فليس مجرد النزوح للسوريين يعني اللوذ بحياتهم بل تبدأ رحلة المعاناة بدءاً من التأقلم مع المحيط الجديد ثم تأمين فرصة عمل يكسب من خلالها رب الأسرة دخلاً يعينه وأسرته على توفير مستلزمات الحياة اليومية، وليس إنتهاءاً بتأمين #مسكن لائق بالحياة الإنسانية.

واقع القطاع العقاري في سورية

يعد تأمين المسكن أحد اهم الحاجات الضرورية للإنسان وفي ذلك يعد #القطاع_العقاري أحد اهم القطاعات الحيوية داخل الاقتصادات الوطنية عامة لما له من انعكاسات اقتصادية واجتماعية على حياة الفرد وأسرته. وتعتبر سوق #العقارات في #سوريا من الأسواق النشطة على الرغم من أنه كان يشهد جموداً بين الحين والآخرإلاأن آليات عمل هذا القطاع كانت دائماً لمصلحة تجار العقارات ومتعهدي البناء نتيجة قلة العرض أو #ارتفاع_أسعار العقارات، ويمكننا التوقف عند أهم صفات هذا القطاع في السنوات التي سبقت #الأزمة وهي:

• -الصفة الأكثر وضوحاً هي حالة اختلال الطلب والعرض داخل هذه السوق والتي لازمته منذ عقود لتتأجج خلال سنوات #الأزمة وتصبح لهيباً تلفح كرامة الإنسان وتحمله ويلات البحث عن مأوى.
• -غياب التنظيم عن سوق العقارات وتركه عرضة لأهواء #التجار ومصالحهم وتوجهاتهم.
• -لا تشكل حصة القطاع العام والتعاوني معاً أكثر من 20% من حجم #السوق فمشاريع #المؤسسة_العامة_للإسكان لم تغط أكثر من 11% من حاجة السوق منذ تاسيسها عام 1961 أنجزت بحدود 42 الف مسكن فقط ،في حين يمسك القطاع الخاص بزمام الأمور فيها وتصل حصته لأكثر من85 %.
• -غياب #الاستثمارات الكبيرة وشركات التطوير العقاري الضخمة عن هذه السوق مما سبب خللاً بين حجم الطلب والعرض من المساكن لعدم قدرة #المستثمرين الصغار على تغطية حاجة السوق السكني.
• -عدم إيلاء قضية السكن في سوريا الأهمية اللازمة من قبل حكوماتها المتعاقبة، وتأجيل حل مشاكلها للقادم من الأيام دائماً.
• -إرتفاع أسعار المساكن مقابل تدني مستويات دخول الأفراد، الأمر الذي تسبب بعدم قدرتهم على إقتناءها إلا بعد رحلة طويلة من #الإدخار و #الاقتراض والاعتماد على جهات معينة لتمويل عملية الشراء.
• -الفساد المستشري داخل الدوائر الحكومية المسؤولة عن منح تراخيص العمل والبناء وتغاضيها عن #المخالفات القانونية فيه وتخلف المخططات العمرانية وتجميدها لسنوات عديدة.

قوانين حديثة بآليات عمل قديمة

شهدت #سوق_العقارات في سوريا طفرة نشطة في بداية أعوام الألفية الثالثة نتيجة العديد من #القوانين و #المراسيم التي صدرت بشأن #التطوير_العقاري والسماح للشركات الأجنبية بالاستثمار في القطاع العقاري مما كان سبباً في جذب الرساميل #العربية و #المدخرات والفوائض المالية وهجرة #العراقيين إلى سوريا مما أدى إلى تنشيط سوق العقارات في سوريا ودفع بأسعارها نحو الارتفاع لنسب وصلت لأكثر من100% خلال سنوات قليلة.

وقبل بداية #الأزمة بثلاث سنوات أصدرت #الحكومة_السورية القانون رقم 15 لعام 2008 والذي بموجبه أعلنت تأسيس الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري بهدف:

• -إنعاش السوق وتنظيم التطوير العقاري لجهة جذب الاستثمارات الخارجية
• مشاركة #القطاع_الخاص في عملية التطوير العقاري وتلبية الاحتياجات المتزايدة من #السكن
• -تأمين المساحات اللازمة للعمران وتوفير كل ما يلزم لها من #الخدمات والمرافق و #البنية_التحتية اللازمة لعملية إنشاء مجمعات سكانية ضخمة ووفق خطط عمرانية متطورة

وبالفعل فقد تم الترخيص لـ 23 شركة برأسمال قارب 3.5 مليار #ليرة سورية كانت نسبة #الرأسمال المحلي منها 78% في حين كانت نسبة #رؤوس_الأموال الخارجية 22%، إلا أن العديد من المتابعين والمتخصصين في الشأن العقاري أجملوا القول أن القانون المذكور لم يراع خصوصية السوق العقارية السورية، لأنه جاء شبيهاً لقوانين التطوير العقاري في عدد من البلدان #الخليجية التي تختلف بنيتها التحتية وثقافتها العقارية ومستويات دخول مواطنيها عن ما هو موجود في سوريا، وبالتالي لم يستطع هذا القانون إحداث أية تحولات في بنية #السوق والاستثمار العقاري، ولم تفلح هيئة التطوير والاستثمار العقاري في إنجاز أية مشاريع ضخمة في أماكن الاكتظاظ السكاني وذلك لعدة أسباب نذكر منها:

• -عدم توفير البيئة القانونية والاستثمارية المناسبة قبل الصدور حتى يصبح عامل جذب حقيقي للاستثمارات إلى السوق العقارية.
• -تأخر صدور التعليمات التنفيذية الناظمة لعملها لأكثر من عام ونصف ثم صدورها بصورة غير واضحة فتحت المجال أما إتخاذ القرارات الخاطئة أو المواربة من قبل الجهات الإدارية المنفذة
• -تعقيد الإجراءات الروتينية للحصول على #تراخيص لشركات التطوير العقاري
• بحث #شركات التطوير العقاري عن مناطق ومساحات من الأراضي مجدية اقتصادياً وتركيزها على إنجاز السكن والفلل الفاخرة
• -تحديد مساحات كبيرة (25 هكتار) كشرط للحصول على ترخيص لمنطقة التطوير العقاري داخل وخارج المخططات التنظيمية
• -طول فترة حصول المستثمرين على الموافقة على الترخيص بسبب تعقيد الإجراءات في مجالس البلديات ومكاتب الإدارة المحلية قد تصل لسنة.
• -تشابك عمل هيئة التطوير العقاري ومنحها للتراخيص مع العديد من الجهات #الحكومية الأخرى كـ #وزارة_الزراعة وهيئات المحافظة والجهات الأخرى التي ستوفر الخدمات والمرافق لمناطق التطوير العقاري وكلها إجراءات تساهم في إطالة منح التراخيص وتساهم في تعقيد الإجراءات الروتينية.
• 

كل ذلك كان سبباً أما عدم الإندفاع الكبير نحو #الاستثمار في مجال #التطوير_العقاري فكل ما تم ترخيصه لم يتجاوز 23 شركة لغاية عشية إندلاع #الأزمة في سوريا، التي شكلت العامل الأكبر في تضعضع السوق العقارية وتراجعها مع كل الاختلالات التي ظهرت فيها خلال سنوات الأزمة.

التطوير العقاري ركز على المساكن الفاخرة

وفي السياق ذاته فقد صدر #القانون رقم 39 لعام 2009 الخاص يمسألة التمويل العقاري وأعلن عن تأسيس هيئة الإشراف على التمويل العقاري من قبل شركات التمويل و #المصارف المرخصة أصولاً بهدف “تنظيم عملية تمويل القطاع العقاري والإشراف عليه والحفاظ على حقوق الأطراف المشاركة فيه، ومراقبة الملاءة المالية للجهات الممولة وتوفير #التمويل اللازم لكافة فئات المجتمع مع مراعاة إمكاناتها المالية ومستويات دخولها” وذلك وفق تصريح رئيس الهيئة، إلا أنه لم يتم تفعيل عمل هذه الهيئة بالصورة المطلوبة، حتى الآن في ظل الظروف الصعبة التي تعيشها البلاد.

من جهة ثانية، فقد تركزعمل شركات التطوير العقارري في السكن العالي الرفاهية والمتميز على حساب إحجامها عن العمل في مجال #السكن المتوسط ودون المتوسط وذلك لسرعة وارتفاع عائدية الاستثمار في المساكن المتميزة والفاخرة نتيجة ارتفاع تكاليف #البناء والموقع المخصص له وتوفر الخدمات المرافقة من #مياه و #كهرباء وطرقات وأخرى مثل #الحدائق والأماكن الترفيهية، التي تفرض على المطور تطوير أبراج وفلل فاخرة لتلبية حاجة فئة معينة من الزبائن مما يبعد المطور العقاري عن مشاريع الإسكان الشعبية، والتي تستهدف الفئات المتوسطة الأمر الذي ساهم بتفاقم فجوة الطلب على المساكن للتجاوز 500 ألف وحدة سكنية تتزايد سنوياً بمقدار 30 ألف وحدة سكانية، نتيجة تركيبة الهرم السكاني من جهة وتزايد أعداد الفئة المتوسطة ودون المتوسطة من السكان من جهة ثانية، وغير القادرة على إقتناء تلك المساكن الفاخرة والمخصصة لذوي الدخول العالية.

المخالفات والسكن العشوائي (23 منطقة مخالفات في دمشق)

فشلت جميع #الحكومات المتعاقبة في سوريا في إيجاد حل لمشكلة سكن المخالفات أو ما تسمى بـ #العشوائيات ، بل تفاقمت خلال الأزمة نتيجة استغلال الظروف الأمنية والتمدد بالمخالفات تلبية لحجم الطلب المتزايد ولا شك، وبالأرقام تشكل المساكن العشوائية أكثر من ثلث أعداد المساكن في سوريا، إذ تبلغ أعدادها قرابة 1.5 مليون مسكن يصل أعداد السكان فيها ما بين 30 إلى 40% من عدد السكان في سوريا، بحسب إحصاءات رسمية (45% من سكن دمشق، 35% من سكان حلب) تبدد فيها مليارات الليرات السورية على سكن لا يتناسب وغايات النمو الحضاري والاقتصادي للبلاد.

وبالعودة غلى جذور المشكلة نجد بأن اسبابها تتلخص في:

• -غياب خطط التنمية المتوازنة والاستمرار بتنمية المناطق الحضرية على حساب الريفية، مما دفع بأفواج من #المهاجرين إلى المدن الكبيرة ولا سيما دمشق وحلب ليجدوا فيها هذه العشوائيات ملاذاً سكنياً يتناسب وظروفهم المادية والاجتماعية.
• -إرتفاع أسعار العقارات في داخل المخططات التنظيمية وكلما اقتربنا من مراكز المدن الأمر الذي تعجز نسبة عالية من #السوريين عن التفكير في إقتناء مسكن داخلها، بسبب ضعف الإمكانات المالية لهم ومستويات الدخول المتدنية التي لا تسمح حتى بالحصول على قروض عقارية.
• -معدلات #النمو_السكاني العالية ونمو التركيبة السكانية لصالح الفئات المتوسطة اما تراجع حجم العرض من السكن المتوسط.
• -غياب #التخطيط _العمراني الحكومي المناسب لتوفير العرض اللازم من المساكن الشعبية وتواطؤ الجهات #الإدارية المسؤولة مع الأهالي في مسألة التعدي والسيطرة على الأملاك العامة واستخدام الأراضي الزراعية لغايات تنفيذ المشاريع السكنية.
• -ترك المشكلة لتتفاقم وتاجيل إيجاد حلول لها ونقلها من طاولة حكومة إلى دروج طاولات حكومة تالية لحساسية المشكلة وتشعب خيوطها اجتماعياً واقتصادياً وسياسياً وإدارياً.
• 

وتقدر بعض الجهات غير الرسمية تكلفة تنظيم #العشوائيات في سورية بأكثر من 1.5 مليار دولار لن تكون كافية سوى لتصحيح السكن اما الآثار البيئية التي تركتها هذه العشوائيات والإجتماعية ايضاً فإنها باعتقادي لا يمكن ان تصلح بمليارات اخرى من الدولارات.

الأزمة تخلف مليون ونصف من المساكن المدمرة

شهدت #سوق_العقارات تراجعاً في حجم الطلب في عام 2011 بنسبة 50% من العام الذي سبقه، إلى جانب تراجع حجم التداولات العقارية بحسب تقارير مديريات المصالح العقارية في المحافظات السورية، وذلك بسبب ارتفاع أسعار العقارات، إضافة إلى الركود الذي أصاب السوق نتيجة إندلاع الأزمة وبعكس التوقعات فإن الركود الذي أصاب سوق العقارات في بداية #الأزمة لم يكن كافياً لخفض مستوى أسعار المساكن شراء أو إيجاراً، بل شهدت هذه الأسعار إرتفاعات جنونية لا سيما في المناطق الآمنة، نتيجة ارتفاع حجم الطلب على المساكن للإيجار وارتفاع أسعار مواد البناء وتدهور قيمة الليرة السورية، وتوقف الكثير من المستثمرين الخارجيين عن الاستمرار في العمل بسبب #العقوبات الغربية والعربية على الحكومة السورية.

لم ترحم الأزمة الحجر كما لم ترحم البشر فقد تحول أكثر من 5 مليون سوري إلى #نازحين إما أن بيوتهم قد دمرت أو لحقت بها أضرار جزئية، أو أن مناطق سكناهم لم تعد صالحة للإقامة نتيجة #المعارك الدائرة والمواجهات المسلحة أو القصف المستمر، مما زاد من حجم الطلب على الإيجارات السكنية بشكل كبير في مناطق متعددة لا سيما مدينة #دمشق والبعض من ضواحيها الامنة مما تسبب بارتفاع اسعار الآجارات إلى أرقام خيالية تجاوزت 100 ألف ليرة شهرياً لمسكن في مدينة دمشق و50 ألف ليرة في #الضواحي أي بنسبة زيادة وصلت لـ 500% جعل النازحين عرضة لاستغلال جشع المستثمرين دفعتهم إمكانياتهم المالية المتواضعة لإلتجاء الكثيرين منهم إلى مراكز إيواء جماعية، مع كل ما يرافق هذا السكن من مشكلات خدمية وصحية واجتماعية.

وتقدر أعداد المساكن المدمرة نتيجة الحرب أكثر من 1.5 مليون مسكن تحتاج لأكثر من 15 مليار دولار لإعادة إعمارها، ناهيك عن تكاليف إعادة تأهيل البنية التحتية والخدمات المغذية لها وذلك بالاعتماد على إحصاءات تقديرية، كون الحرب لم تحط أوزارها بعد فلم يتسنى دخول الكثير من المناطق التي شهدت معارك ومواجهات مسلحة وبالتالي عدم معرفة الأرقام الحقيقية لحجم الدمار الهائل الذي لحق بقطاع العقارات السوري.

وهنا يمكن تقسيم تلك الأضرار على ثلاث مستويات الأول مساكن دمرت بالكامل وبالتالي دخل أصحابها على قائمة الطلب على السكن، مما يزيد من حجم الفجوة الإسكانية في مرحلة ما بعد #الحرب ، المستوى الثاني يتعلق بالأضرار الجزئية التي لحقت بالكثير من المساكن، وهذه يمكن إعادة ترميمها وتأهيلها وإعادة سكانها إليها أما المستوى الثالث فيتعلق بتدمير البنية التحتية للخدمات والمرافق التي تخدم المناطق والمباني السكنية وهذه باعتقادي لا يمكن حصرها الآن بأي شكل، ولا حتى حجم التقديرات من الأموال اللازمة لإعادة وضعها في الخدمة، إلا أن معظم تقديرات الخبراء والمتخصصين في الشأن العقاري الاقتصادي تشير إلى أن سوريا بحاجة لأكثر من 2 مليون مسكن في المرحلة الحالية.

ماهي الحلول الممكنة لأزمة السكن:

كان مشروع امتلاك مسكن حلماً يراود مخيلة الكثير من #السوريين قبل إندلاع الأزمة التي زادت من صعوبة تحقيقه أضعافاً مضاعفة، بل وزادت أعداد طالبيه نتيجة نزوح الملايين إلى مناطق أخرى وتركهم منازلهم فما هي الحلول التي يمكن أن تطرح على الطاولة بشأن حل أزمة السكن وتطوير القطاع العقاري:

• -البحث بكل السبل والوسائل لإيجاد حل سياسي سريع للأزمة السورية على أساس إعادة الأمن والاستقرار للبلاد، يعود من خلالها #النازحون إلى بيوتهم ويعملون على إعادة ترميمها
• -تطوير القوانين القديمة الناظمة لعمل القطاع العقاري وتفعيل قوانين التطوير #العقاري والتمويل العقاري وبما يتناسب وواقع الحال السوري، وبشكل يخفف من التعقيدات الروتينية وتكون جاذبة لرؤوس الأموال الداخلية والخارجية.
• -إلزام شركات التطوير العقاري باستثمار نسبة معينة من رأسمالها في إنجاز المساكن المتوسطة والتي تناسب ذوي #الدخل_المحدود  ، مع إقرار #قوانين تمويل قروض ميسرة وبتسهيلات واسعة.
• -معالجة مشكلة #السكن_العشوائي بوسائل تدريجية وليس بطريقة الصدمة ، والاعتماد على البناء البرجي الذي يستوعب أعداد كبيرة من القاطنين وعلى مراحل متعددة مع مراعاة التخطيط العمراني الحديث.
• -السرعة في إنجاز #المخططات_التنظيمية في المدن وخاصة الكبيرة وذلك لإمداد السوق بكميات مناسبة من المباني وبالسرعة الممكنة.
• -منح التسهيلات الاستثمارية اللازمة لعمل #الشركات_الأحنبية من ذوي الخبرة في المجال العقاري، والكفيلة بجذبهم للاستثمار في سوريا وخاصة في مرحلة ما بعد الأزمة.
• -ضرورة تركيز القطاع العام عمله في إنجاز وحدات #السكن_الشبابي وتسليم المكتتبين على مساكنهم بالسرعة القصوى، والذين تتجاوز أعدادهم 60 ألف شخص يحلمون باستلام #بيوت قد لا تتجاوز مساحتها 70 متر مربع.