فتحي أبو سهيل

منذ أن أصدر رئيس النظام القانون رقم 10 القاضي بجواز إحداث منطقة تنظيمية أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإدارية، واللغط والخوف لازال قائماً بين #المواطنين، وخاصة بعد تقارير عدة قالت إن النظام يحاول من خلال هذا القانون سرقة ملكيات المواطنين واحداث تغييرات ديموغرافية.

موقع “الحل”، يحاول من خلال هذا التقرير، البحث في خطورة صدور هذا #القانون في الوقت الراهن وضمن الظروف الاقتصادية التي تعيش فيها سوريا وحالة عدم الاستقرار، والإضاءة على أبرز الأمور التي قد تسبب اشكالاً للسوريين أصحاب الحقوق وخاصة الموجودين خارج البلاد، وذلك من وجهة نظر #اقتصاديين وحقوقيين.

التقييم

يؤكد المحامي (محسن. ن)، أن القانون مليء بالثغرات التي قد تهدد حقوق المالكين بممتلكاتهم، إضافة إلى ثغرات أخرى تجعلهم مغبونين، ومنها تقدير قيمة عقارات المنطقة التنظيمية وفق وضعها الراهن، وفي هذا النص أمور مخيفة بالنسبة لأصحاب #العقارات، حيث سيتم تقييم عقاراتهم المهدمة على الأرض وشبه المهدمة، على وضعها الحالي، وبالتالي، سيحصل سكان #الغوطة مثلاً على أسعار أراضٍ فقط، يشترك بها جميع مالكي الشقق الطابقية المهدمة، وليس تقييم لشقق ومنازل قائمة بحد ذاتها.

سرقة حقوق

المادة 21 من القانون، بحسب الحقوقي، تنص على أنه سيتم استملاك #الأراضي التي لُحظ في المخطط أنها مبانٍ خدمية ومؤسسات حكومية دون مقابل، حيث ينص القانون على أن تسلم مقاسم المشيدات العامة إلى الجهات العامة دون بدل، ويقع على عاتق تلك الجهات إشادتها، بمعنى، أن الأراضي التي يلحظ المخطط اشادة مؤسسات عامة وخدمية عليها، سيتم استملاكها دون تعويض أو بدلات لأصحابها وفق قانون #الاستملاك رقم 20 لعام 1983.

يعود الحقوقي محسن إلى القانون رقم 23 الصادر عن رئيس النظام عام 2015،  لتخطيط وعمران المدن، ويضيء على ماهو أخطر، و”يثبت الغاية الرئيسية من القانون”، حيث ينص القانون 23، على أنه عند وضع المخططات التنظيمية، فإنه هناك مقاسم خدمات لكنها خاصة، وهي المخصصة للمباني الخدمية وتباع للقطاع الخاص وتشاد من قبله، وبالتالي فإن حقوق بعض #المالكين ستستملك وتباع للقطاع الخاص بحجة بناء مشافي أو مدارس وماشابه.

السكن البديل

بدوره، يحذر الخبير الاقتصادي (زاهر أبو فاضل)، من تشرد آلاف العائلات النازحة، وضياع حقوق آلاف الأسر اللاجئة خارج #البلاد، حيث نوه إلى ما نص عليه القانون لتأمين #السكن البديل للشاغلين المستحقين خلال مدة لا تزيد على أربع سنوات من تاريخ الإخلاء الفعلي، قائلاً إنها ذات الفقرة في المرسوم 66 لعام 2012، إلا أن أصحاب الحقوق بالسكن البديل خلف الرازي مثلاً، لم يحصلوا على سكنهم رغم مرور 6 سنوات على صدور #المرسوم، بينما أعلنت المحافظة منذ أيام، عن نيتها بدء إشادة السكن عام 2019، وبالتالي 4 سنوات جديدة من الانتظار، أي أن أصحاب الحقوق حرموا من السكن مدة 10 سنوات.

أما الإيجارات، فلم تكن منصفة نهائياً بالنسبة لسكان خلف #الرازي، بحسب أبو فاضل، فكيف ستكون بالنسبة لسكان المناطق التنظيمية الجديدة، التي سيتم تقييم بدلات الإيجار تبعاً لحال العقارات التي سويت على الأرض بفعل #الحرب، حيث نص القانون على أن يحدد تعويض بدل الإيجار السنوي بنسبة 5% من القيمة التخمينية للوحدة السكنية المطلوب إخلاؤها.

تبدل ديموغرافي

ينوه أبو فاضل، وقياساً بالمرسوم 66، إلى أن أصحاب العقارات سيحصلون على أسهم، وبدلات ايجار مبدئياً، ريثما يتم تشييد السكن البديل، لكن، وبمجرد تشييد هذا السكن، سيضطر أصحاب الحقوق لشراء منازل جديدة هي من حقهم في الأصل، ويجب أن يحصلوا عليها دون مقابل بدلاً من منازلهم التي سويت على #الأرض ودخلت التنظيم غصباً عنهم.

وتابع “من مبدأ أن العقارات سيكون لها تقييم مختلف بعد التنظيم، وأنه هناك كلف إضافية على المشيدات #العقارية والمنطقة ككل، يطلب من أصحاب الأسهم دفع ثمن السكن البديل، وهذا ماحصل مع سكان خلف الرازي، حيث سعّرت محافظة دمشق التابعة للنظام متر السكن البديل بـ200 ألف ليرة سورية، بالتالي سيكون ثمن #الشقة 80 متر نحو 16 مليون ليرة، وهو مبلغ مستحيل التحقق بالنسبة لمستوى الأسر المهجرة والنازحة”.

ويحذر أبو فاضل هنا، من أن أغلب #السكان لن يستطيعوا شراء السكن، وسيقوموا ببيع أسهمهم للتجار، وبالتالي سيحدث التبدل الديموغرافي”.

الهدف ربحي

من الضروري التنويه هنا، بحسب الحقوقي محسن، إلى أنه يمنع على المواطنين في المنطقة التنظيمية بعد صدور مرسوم التنظيم إجراء معاملات عمليات #البيع والشراء أو الهبة أو العارية أو إحلال العضوية أو التنازل أو حوالة #الحق أو أي عقد تأمين أو رهن أو وكالة.

والجدوى الاقتصادية، هي أهم بند بين البنود التي يجب على المحافظات دراستها عند اختيارها للمناطق التنظيمية الجديدة، قبل رفع الاقتراح لوزارة الإدارة المحلية، وملخص هذه الدراسة، هو تحقيق معادلة: حجم #الاستثمارات من قبل القطاع الخاص، وتغطية بدلات الايجار والسكن البديل، وتحقيق #الأرباح، بحسب الخبير الاقتصادي أبو فاضل.

ويرى أبو فاضل، أن الهدف الأول من #القانون، ليس إعادة الإعمار أو إعادة الناس إلى قراهم ومنازلهم كهدف أساسي، كون القانون يؤخر عودتهم لسنوات طويلة ريثما تنتهي المشاريع، بينما الهدف الأول والأساسي هو تحويل #المناطق إلى مناطق استثمارية يجري بيعها للقطاع الخاص، وتحقيق الربحية للنظام.

ويشار إلى أن محافظة دمشق التابعة للنظام، تدرس حالياً عدة مناطق تنظيمية جديدة، منها المزة 86، وبرزة، والقابون بتغيير طبيعتها #الصناعية إلى سياحية وسكنية، وجوبر، بحسب مصادر في المحافظة.

 ضياع الملكيات

الحقوقي محسن، يقول إنه في حال نجحت دراسة إحدى المناطق التنظيمية ومرت بمراحلها كافة وصولاً لإصدار المرسوم الخاص فيها، يجب على أصحاب الملكيات والعقارات التوجه خلال شهر لتثبيت ملكياتهم، وهذه الثغرة تنذر بضياع حقوق الكثيرين من #اللاجئين والنازحين في مناطق سيطرة فصائل المعارضة، حيث ستتم الدعوة لتثبيت الملكيات عبر جريدة رسمية واحدة على الأقل ووسيلة مرئية ومسموعة ولوحات الإعلانات، وتعتبر هذه الوسائل غير كافية وقد لا تصل لأصحاب #العقارات الموجودين في الخارج.

وأيضاً، لاتعتبر مهلة شهر، كافية للاجئين أصحاب العقارات الذين يحتاجون تنظيم وكالات قانونية لمن يريدون توكيلهم، كما حصر القانون من يستطيعون النيابة عن أصحاب العقارات غير المتواجدين في البلاد، بالأقارب حتى الدرجة الرابعة فقط بينما في المرسوم 66 لم تحدد بذلك، بل سمح لأقارب أصحاب الحقوق بالنيابة عن أقاربهم من أية درجة كانوا، وهذا يهدد بضياع الحقوق.

وهنا يجب التنويه أيضاً، بحسب محسن، إلى أن المالك المسجل العقار باسمه في السجل العقاري أو ما يماثله من سجل مؤقت أو مؤسسة إسكان أو جمعية سكنية، أو غيره، لا حاجة له للتصريح بأي حق، لأن حقوقه مصانة بقوة القانون، لكن الخوف والحذر يدفع الجميع للتوجه بتثبيت ملكياتهم خوفاً من الضياع، كما حصل مع العديد من سكان منطقة خلف الرازي.

المخيف

في القانون رقم 23 لعام 2015، جاء نص يهدد حقوق وملكيات أصحاب الأبنية المخالفة، نص على أنه إذا وجد ضمن المخططات التنظيمية المصدقة مناطق مخالفات بناء جماعية قائمة فيحق للجهة الإدارية بقرار من المجلس يصدق من المكتب التنفيذي لمجلس المحافظة القيام بتطبيق أحكام قانون الاستملاك النافذ لتنفيذ المخطط التنظيمي لهذه المنطقة بما لا يتعارض مع أحكام الفقرة 2 من المادة 15 من الدستور.

وفي النهاية، يجب التذكير، بأن القانون رقم 10 الجديد، لايعتبر أمر بمباشرة إقامة مناطق تنظيمية، ولايعني أنه على أصحاب #العقارات التوجه لتثبيت ملكياتهم، وإنما هو عبارة عن منح وزارة الإدارة المحلية الصلاحية بدراسة مناطق ضمن المخططات التنظيمية يمكن أن تصلح لمنطقة تنظيمية جديدة.

شكوك

واتهم سوريون النظام بتشريع سرقة ممتلكات #السوريين المهجرين عبر قوانين ومراسيم صدرت مؤخراً واشترطت اتباع عدة خطوات لتثبيت ممتلكاتهم في بلدهم كالحصول على موافقة أمنية.

وعلق البعض على القانون رقم 10، بمادة سابقة نشرها “الحل”، بأن النظام يحاول إجبار اللاجئين إلى العودة لسوريا بطريقة غير مباشرة، حيث يتخوف آلاف المهجرين من ضياع ممتلكاتهم العقارية بسبب التنظيمات الإدارية الجديدة التي ينص عليها القانون، خاصة أولئك المطلوبين للأفرع الأمنية بسبب معارضتهم للنظام.

ويرى البعض، أن #القانون يهدف لإحداث تغيير ديموغرافي، بينما يرى آخرون، أن القانون جيّد وحضاري، لكن لدول مستقرة وتعيش في رفاهية أمنية وتشريعية، وتضم جهات تضمن الحقوق للجميع، وليس في الوضع غير المستقر الذي تعيشه البلاد.