بيع "الهِبَة".. حيلة للالتفاف على ضريبة العقارات في سوريا

ضريبة المبيعات العقارية أغرقت المقاولين ومالكي العقارات بالمزيد من الضرائب على المعاملات العقارية، ما جعلهم يبتكرون حيلا جديدة للالتفاف عليها.

فرض قانون ضريبة الدخل على العقارات والمباني في سوريا، الصادر كجزء من المرسوم رقم 53 لسنة 2006، ضريبة سنوية على العقارات والمباني بكافة أنواعها سواء كانت مبنية جزئيا أو كليا للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وفي عام 2013، أصدر مجلس الشعب القانون رقم 15، الذي حدّث الضريبة، وبموجب قانون 2013 الجديد، تم إضافة 10 بالمئة من قيمة هذه العقارات إلى الضريبة السنوية التي سيتم تحصيلها اعتبارا من 2014.

في 25 آذار/مارس 2021، أقر مجلس الشعب قانون ضريبة المبيعات العقارية، الذي يقضي باحتساب ضرائب العقارات المباعة على أساس قيمتها السوقية، بدلا من السعر المتفق عليه بين البائع والمشتري في السجلات المالية للدولة.

وسيلة للتهرّب

لجأ العديد من السوريين إلى طريقة جديدة، وفقا لمسؤول في محافظة دمشق، لتجنب ضريبة “مبيعات العقارات”، التي أقرتها وزارة المالية السورية قبل عام، وتقضي بأن يودع البائعون 15 بالمئة من قيمة العقار في البنك لمدة ثلاثة أشهر.

وقال نوري سلمان، رئيس دائرة السجل المؤقت في محافظة دمشق، في حديث لموقع “هاشتاغ” المحلي، اليوم الأحد، إن معظم المعاملات العقارية التي تتم في دمشق تثبت تحت مسمى “الهبة للأصول والفروع” من صاحب العقار.

ووفقا لسلمان، فإن مالكي العقارات والمقاولين أيضا، يقومون بتثبيت البيع من خلال رفع “دعوى إقرار” ضد المالكين الجدد الذين لا تربطهم صلة بالبائع.

ورغم عدم وجود منطقة محددة تشهد نشاطا في عمليات الشراء والبيع، إلا إن ظاهرة نقل ملكية وفراغ مساكن الجمعيات، تعتبر الأكثر تداولا بالنسبة للمعاملات العقارية، طبقا لحديث سلمان.

من جهته، لفت الخبير العقاري الدكتور عمار يوسف، إلى أن سبب النشاط في بيع وشراء العقارات المخالفة، يعود إلى إمكانية تجنب قانون البيوع العقارية وما يترتب عليه من تعقيدات، نظرا إلى أنه لا يخضع للضرائب المالية، وأن البيع يتم بإبرام عقد بين البائع والمشتري في مكتب العقار.

وأوصى يوسف بتخفيض الضريبة على المبيعات العقارية، وتطبيق إستراتيجية “الضريبة الذكية” لتحفيز شراء وبيع العقارات، مضيفا أن الضريبة المفروضة على سماسرة العقارات يجب أن تكون مختلفة عن الضريبة المفروضة على عامة الناس.

استمرار ركود سوق العقارات في سوريا.. ما علاقة المغتربين؟

أسعار فلكية لعقارات دمشق

أسعار العقارات في دمشق ارتفعت إلى مستويات قياسية، وفقا لتقارير صادرة عن معاهد دولية، حيث تصدرت العاصمة السورية بين أغلى عشر مدن في العالم.

ومن حيث القيم العقارية، فإن دمشق تسبق كل المدن الأخرى في العالم، بما في ذلك نيويورك وسنغافورة، ولا تسبقها سوى طوكيو ولندن وباريس وموسكو ودبي وهونج كونج.

وعلى الرغم من الجدل القائم حول ارتفاع أسعار العقارات، إلا أن رئيس مصلحة السجل المؤقت في محافظة دمشق، قال إن “حركة البيع والشراء تعتبر مقبولة”، ووفقا لسلمان، فقد سجلت إدارة السجل المؤقت في دمشق 120 إلى 130 سجلا عقاريا يوميا في المتوسط.

كما ذكر أنه تم استخراج 6995 وثيقة عقارية، و1941 نسخة مصدقة من سندات الملكية، و438 شهادة نفي وإثبات ملكية، و121 شهادة تشير إلى تسلسل المالكين، ومنذ بداية هذه السنة وحتى نهاية أيار/مايو الماضي، وثقت الدائرة 1876 عقدا من عقود الشراء.

وفي الوقت ذاته، أشار الدكتور عمار يوسف، المتخصص في العقارات، إلى وجود ركود في حركة بيع وشراء العقارات “النظامية”، نظرا لما يشوب تشريع ضريبة البيوع العقارية من تعقيدات.

رؤوس أموال مُجمّدة في سوريا.. ما تأثير أسعار المحروقات على العقارات؟

قانون ضريبة المبيعات العقارية

في تصريح سابق، أكد وزير المالية السوري، كنان ياغي، أن مشروع القانون الجديد “سيسهم في تحسين مستوى معيشة المواطنين”، من خلال معالجة “التهرب الضريبي” في المعاملات العقارية من بيع وشراء وتأجير، وبحسب ياغي، سيضمن هذا القانون المزيد من عائدات الضرائب للخزينة العامة.

ويكلف القانون وزير المالية، بتشكيل لجان مركزية ورئيسية وفرعية، في المحافظات والمدن والمديريات ومديريات الخدمات لتحديد القيمة السوقية للمتر المربع للعقار، على أساس الشرائح السعرية ووفق معايير محددة، ليتم تحميلها على نظام المعلومات الجغرافية، المصمم خصيصا لهذا الغرض.

وأشار ياغي إلى أن القيمة النقدية للعقار تم تحديدها وفق السجلات المالية التي تعود إلى ما قبل التسعينيات، وقال إن هذه القيمة “بعيدة عن التسعير المنطقي الحالي للعقارات”.

حدد القانون الضرائب المفروضة على مبيعات العقارات بالمعدل التالي: يتم احتساب 1 بالمئة من الضريبة على أساس القيمة السوقية للعقارات السكنية والأراضي خارج خطط تقسيم المناطق، ويتم احتساب 2 بالمئة من الضريبة للأراضي الواقعة ضمن مخطط تقسيم المناطق المعتمد.

كما يتم احتساب 3 بالمئة من الضريبة على مبيعات العقارات غير السكنية، ولا تشمل حسابات الضرائب هذه مبيعات العقارات التي تم إبرامها قبل دخول القانون حيز التنفيذ، ويحدد القانون أيضا معدلات ضريبة مبيعات العقارات على الممتلكات المتبرع بها أو الموروثة بنسبة 15 بالمئة أكثر من معدلات الضريبة على مبيعات العقارات القياسية.

وسمح القانون لدافعي الضرائب، بالاعتراض في غضون 30 يوما، بدءا من استلامهم فواتير الضرائب، بشرط دفع مبلغ الضريبة الكامل والرسوم الإضافية قبل تقديم طلب الاعتراض، وبعد دفع مبلغ تأمين قدره 1 بالمئة من الضريبة المفروضة، ويضاف مبلغ التأمين هذا إلى إيرادات خزينة الدولة في حال رفض طلب الاعتراض.

ويُلغى أي توثيق أو تسجيل لعمليات بيع العقارات المخالفة لشروط القانون، كما يحظر على المحاكم الفصل في قضايا تسجيل مبيعات العقارات أو منازعات دعاوى الإيجار، ما لم تقدم وثيقة من المديريات المالية تشير إلى دفع مبلغ معادل للضريبة المفروضة على موضوع الدعوى.