بازار مسکن ایران در نیمه نخست سال ۱۴۰۵، ذیل سایه سنگین یکی از پیچیدهترین ادوار اقتصادی خود قرار گرفته است. این بازار اکنون با پارادوکسی دوگانه مواجه است: از یک سو «رکود عمیق و قفلشدگی معاملات» به دلیل سقوط قدرت خرید متقاضیان واقعی، و از سوی دیگر «تورم لجامگسیخته نهادههای تولید» که قیمت تمامشده را به شکلی غیرقابل مهار افزایش داده است.
تهران؛ پایتخت در وضعیت سکته معاملاتی
در کلانشهر تهران، شکاف میان توان مالی خانوارها و قیمتهای پیشنهادی مالکان به سطحی تاریخی و بیسابقه رسیده است. احمد لطفی، معاون اداره کل راه و شهرسازی استان تهران، با تحلیل دادههای میدانی، وضعیت فعلی را به ”سکته معاملاتی” تشبیه کرده است. طبق آمارهای رسمی، حجم قراردادهای خرید و فروش نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از ۵۰ درصد افت داشته است. این در حالی است که علیرغم کاهش معاملات، تورم قیمتی متوقف نشده؛ به طوری که در مناطقی همچون منطقه ۱۳، شاهد رشد ۳۵ درصدی قیمتها بودهایم. این وضعیت نشاندهنده آن است که مسکن در تهران از کارکرد سکونتی خود تهی شده و به ابزاری صرفاً برای حفظ ارزش دارایی تبدیل گشته است.
بحران زمین و توپوگرافی در غرب کشور؛ نمونه موردی سنندج و کرمانشاه
وضعیت در پهنه غربی ایران به دلیل محدودیتهای جغرافیایی و تأخیر در اجرای پروژههای دولتی، به مرحله هشدار رسیده است. سید انور رشیدی، شهردار سنندج، در گفتگویی تحلیلی با خبرگزاری مهر، محدودیت شدید زمین به واسطه توپوگرافی کوهستانی منطقه را عامل اصلی جهش سرسامآور قیمتها قلمداد کرد. در حال حاضر، قیمت مسکن در محلات مرفهنشین سنندج نظیر ”شالمان” به مرز متری ۹۰ میلیون تومان رسیده است که با درآمدهای بومی منطقه همخوانی ندارد. در همین راستا، محمدطیب صحرایی، استاندار کرمانشاه، در جلسات شورای مسکن استان، سال ۱۴۰۵ را برهه حیاتی برای بهرهبرداری از ۲۵ هزار واحد مسکن ملی تعیین کرده است. هدف از این پروژهها، کاهش فشار تقاضا در محلات متوسطنشین مانند ”الهیه” است؛ جایی که قیمت هر متر مربع به ۵۲ میلیون تومان رسیده و عملاً طبقه متوسط را به حاشیه شهر رانده است.
کلانشهرهای اصفهان، مشهد و شیراز؛ گذار اجباری به حاشیهنشینی
در سایر قطبهای جمعیتی ایران، الگوی مشابهی از ”کوچ اجباری” مشاهده میشود.
در کلانشهر اصفهان میانگین قیمتها بین ۵۵ تا ۹۰ میلیون تومان نوسان میکند. اما چالش اصفهان فراتر از قیمت است؛ پدیده ”فرونشست زمین” اکنون به یک متغیر تعیینکننده در انتخاب مناطق مسکونی تبدیل شده و باعث بازتوزیع نامتوازن جمعیت و گرانی مضاعف در مناطق ایمن شده است. در مشهد نیز به دلیل درهمتنیدگی اقتصاد مسکن با جریان زائران و گردشگران مذهبی، قیمتها در مناطق پیرامونی حرم و محلات توسعهیافته بین ۴۵ تا ۷۵ میلیون تومان در نوسان است. این تقاضای غیربومی، دسترسی مجاوران و ساکنان دائمی به مسکن ارزان را عملاً غیرممکن ساخته است. همچنین در قطب جنوب ایران، در شیراز، کمبود عرضه در بافت مرکزی و تقاضای بالا در مناطق شمالی مانند «معالیآباد»، قیمتها را به متری ۸۵ میلیون تومان رسانده است. نوسازی بافتهای فرسوده در این شهر با کندی پیش میرود و پاسخگوی نیاز سالانه نیست.
هزینههای ساخت؛ سد بتنی در برابر نوسازی
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن، در تحلیلی نگرانکننده هشدار داد که هزینه خالص ساختوساز (بدون احتساب قیمت زمین) به رقم بیسابقه ۶۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است. نوسانات نرخ ارز مستقیماً بر قیمت فولاد و سیمان اثر گذاشته و زنجیره تولید را با شوک مواجه کرده است. پیامد مستقیم این گرانی، بلعیده شدن ۵۰ درصد از کل سهم هزینهکرد سبد معیشت ایرانیان توسط مسکن است؛ موضوعی که به معنای حذف هزینههای آموزش، بهداشت و رفاه از زندگی خانوارهاست.
تبدیل مسکن از کالای مصرفی به پناهگاه سرمایه
گزارشهای میدانی و دولتی حاکی از آن است که بازار مسکن ایران دچار یک تغییر ماهیت ساختاری شده است. انتظارات تورمی باعث شده تا مردم برای محافظت از ارزش داراییهای خود در برابر کاهش ارزش پول ملی، به سمت احتکار ملک سوق یابند. در این چارچوب، مسکن دیگر نه برای سکونت، بلکه به عنوان یک دارایی امن (همتراز با طلا و ارز) نگریسته میشود. این امر منجر به ایجاد پدیدهای شده است که در آن حتی در زمان نبود خریدار واقعی، قیمتها به دلیل ”چسبندگی هزینهای” و نگاه سرمایهگذاری کاهش نمییابد.
بنبست تسهیلات بانکی و سیاستهای حمایتی
تسهیلات بانکی در سال ۱۴۰۵ عملاً کارایی خود را در بازار مسکن از دست دادهاند. در حالی که قیمت یک آپارتمان معمولی در کلانشهرها به چندین میلیارد تومان میرسد، وامهای ۵۰۰ میلیون تا ۱ میلیارد تومانی کمتر از ۲۰ درصد هزینه خرید را پوشش میدهند. از سوی دیگر، اقساط سنگین این وامها فراتر از توان پرداختی دهکهای پایین و متوسط است، که این خود منجر به خروج کامل تقاضای مصرفی از بازار شده است.
افق پیش رو
بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۵ در وضعیت هشدار قرار دارد. تحلیلگران معتقدند تا زمانی که ثبات پایدار در متغیرهای کلان اقتصادی بهویژه نرخ ارز ایجاد نشود و سیاستهای مالیاتی بازدارنده (نظیر مالیات بر خانههای خالی و عایدی سرمایه) به طور جدی و بدون اغماض اجرا نگردد، مسکن همچنان عرصهای برای سوداگری باقی خواهد ماند. تنها راه تنفس کوتاهمدت برای قشر آسیبپذیر، تسریع در تحویل واحدهای نهضت ملی مسکن با زیرساختهای کامل است؛ در غیر این صورت، شکاف طبقاتی ناشی از تملک مسکن میتواند پیامدهای اجتماعی جبرانناپذیری در کلانشهرها به دنبال داشته باشد. بازار مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند یک جراحی عمیق در ساختار عرضه و کنترل تقاضای سرمایهای است.
